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房屋所有人在将房屋出租后又挂牌出租,是否构成预期违约?

  【法律要点】

  房屋所有人在租赁期限内将房屋另行挂牌招租,只是向不特定第三方作出的要约引诱性质的意思表示,实际上并未造成已签订的租赁合同履行不能或者使承租方接受履行成为不必要的程度,房屋所有人的挂牌招租行为不构成预期违约,承租方以此为由不支付租金的,应承担违约责任。

  房屋所有人在将房屋出租后又挂牌出租,是否构成预期违约?

  【基本案情】

  某房屋系李某所有的产业。

  2014年12月10日,傅某、李某签订一份租赁合同,约定由傅某承租该房第一、二层。双方还约定:(1)租期自2015年1月1日至2015年12月30日。(2)租金每月11000元,按季度支付共计33000元,每季度第一天付清;押金两个月共计22000元。(3)修缮房屋是李某的义务,李某应对房屋及其基础设施每年认真检查、修缮一次,以保障傅某正常使用。(4)傅某应按时支付租金,如有拖欠,每天按季度总额的0.2%加收滞纳金,拖欠租金超过半个月的,李某可以单方解除合同,收回房子,没收押金。(5)李某如要提前解除合同,剩余月份应赔偿傅某装修折旧每月3000元,至租约期满。

  签约后,傅某依约支付了押金及第一、二季度的租金;此后的租金未付。

  2015年6月底,李某居住在某房的三楼。6月28日,傅某书面向李某提出要求解除合同;7月4日,傅某向李某发出书面通知,表示决定继续履行租赁合同,但要求李某必须在7月10日之前对出租房屋存在“天台玻璃漏水、主墙体渗漏、后巷地板冒水”进行修缮。

  2015年7月14日,傅某诉至本院。要求:(1)李某退还押金22000元;(2)李某退还因房屋质量问题造成的损失11000元。

  2015年7月15日,李某收到傅某当日发出的一份“书面解除合同的通知”,通知书中傅某表示李某拒绝履行前述的房屋修缮义务,却挂牌招租,致其无法继续经营,通知李某解除双方签订的租赁合同,解除时间为2015年7月15日。在此之前,李某将某房挂牌招租。

  2015年7月25日,法院根据傅某的申请,对讼争房有关质量状况进行现场勘查。经双方当事人确认,第一层后部有两块天花板发霉,靠后巷门边墙上有一块约4平方米的霉斑,后巷门框有霉变痕迹,现场无法看出傅某反映的地板渗水及跳闸问题;四楼大台遮雨玻璃破裂,但因天晴无法看出是否漏雨。

  李某辩称,傅某所述均不属实,即使李某未履行出租房屋的修缮义务,也不成为解除合同的理由。

  诉讼中,李某提起反诉,要求:(1)解除双方于2014年12月10日签订的房屋租赁合同;(2)反诉李某按每月11000元的标准支付拖欠的租金(从2015年7月1日起至租赁合同被判定解除之日止)并支付利息(按日0.2%标准,从2015年7月1日起至实际交付租金之日止);(3)没收反诉李某支付的押金22000元;(4)反诉费用由反诉李某承担。

  【审判结果】

  法院判决:一、确认傅某与李某2014年12月10日签订的房屋租赁合同于2015年8月1日解除;二、傅某应自本判决生效之日起十五日支付某房屋2015年7月1日至8月1日的租金11000元给李某;三、傅某交付的22000元押金归李某所有;四、驳回傅某的诉求;五、驳回李某的其他诉求。

  【按例说法】

  本案涉及的法律问题主要为预期违约制度。我国《合同法》第九十四条虽然规定了预期违约的要义,即在履行期限到来之前以明示或默示方式怍出的违约,但实务中如何把握预期违约,尤其是默示的预期违约的具体构成要件却颇为不易。

  本案李某在租赁期限内将房屋另行挂牌招租,这一行为是否足以构成默示的预期违约?李某挂牌出租的行为,只是向不特定第三方作出的要约引诱性质的意思表示,所产生的影响,显然与已经处于实质性缔约阶段或者已经缔约的违约情形有别。李某的这一行为,实际上并未造成讼争合同履行不能或者使傅某接受履行成为不必要的程度。

  李某挂牌招租前,傅某、李某对讼争合同的履行已经产生了严重分歧,甚至傅某还于2015年6月28日发出协商解除合同的通知。在此背景下,李某作出挂牌出租的行为,从情理上完全可以理解为是一种为防止扩大交易风险的合理保护措施,其动机显然有别于合同正常履行状态下的恶意违约。因此,无论从行为的后果还是目的上,李某挂牌出租的行为都不足以构成预期违约。

  傅某拒付2015年7月1日以后租金的行为没有正当理由,讼争合同约定的合同解除条件成就,李某取得单方解除合同的权利。李某诉求解除合同、傅某支付拖欠租金及没收其支付的押金22000元,有事实和法律依据,法院予以支持。

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